2023年房地產經紀人協(xié)理每日一練《房地產經紀操作實務》10月22日專為備考2023年房地產經紀操作實務考生準備，幫助考生通過每日堅持練習，逐步提升考試成績。
判斷題
1、租金專用賬戶內資金?？顚Ｓ?，只能用于向出租人支付租金。
答 案：錯
解 析：租金專用賬戶內資金專款專用，除租賃代理機構應收取的傭金和約定的服務費用外，租金賬戶中的資金只能用于向出租人支付租金。
2、經紀人小明為了向客戶表達自己的熱情，每次接待新的客戶，他都會很熱情的上前握手，并肩行走，愉悅的跟客戶聊天。
答 案：錯
3、簽署房屋交接單標志著房屋已經轉移占有。()
答 案：對
解 析：房屋交接單，有時又稱房屋確認書或房屋確認表。這一環(huán)節(jié)非常重要，簽署房屋交接單后說明房屋已經轉移占有。
4、當與客人一起進出電梯時，如果是多人帶客，則一人先進/出并按住電梯開關，再讓客戶進/出；如果是單人帶客，則經紀人先進/出，一手按住電梯開關，一手指引客戶進/出。
答 案：對
5、客戶看完房準備離開時，應目送客戶離開，幫助客戶的家人開門進車，并協(xié)助客戶倒車，如果客戶乘車離開，送客戶到車站即可。
答 案：錯
單選題
1、下列不屬于商品房買賣（預售）合同風險防范工作的是（）
- A：土地與開發(fā)情況說明
- B：物業(yè)管理的說明
- C：房屋圖紙與結構的確認
- D：合同備案的約定
答 案：B
解 析：商品房預售由于是銷售尚未建成的房屋，因此客觀上存在一定的法律風險，特別是買方通常已經支付了部分房款，是否能夠按時交付房屋、房屋質量是否達到合同要求等均存在不確定的因素。因此，房地產經紀人員應提示合同可能存在的主要風險，做好以下風險防范工作：①土地與開發(fā)情況說明；②房屋圖紙與結構的確認；③宣傳資料與廣告明示內容寫入合同；④面積誤差條款的約定；⑤合同備案的約定；⑥相關費用的負擔與前期物業(yè)管理的約定；⑦交付和保修及風險責任的約定；⑧定金罰則的提示；⑨合同附件和補充條款的說明。B項屬于商品房買賣（現售）合同風險防范工作內容
2、甲房地產經紀公司（以下簡稱甲公司）從事新建商品房代理銷售業(yè)務，2004年10月，該公司承接了乙房地產開發(fā)公司（以下簡稱乙公司）的一個樓盤的預售業(yè)務。2005年6月，王某購買了其中的一套住宅，該住宅合同建筑面積為150m2，單價8000元/m2。但在按照《商品房買賣合同示范文本》（建住房［2000］200號文）簽訂合同時，由于甲公司的房地產經紀人丁某的操作失誤，致使王某多支付房款7萬元。王某事后發(fā)現了這一錯誤，拿回了多支付的房款并獲得了相應的賠償。2006年5月，該樓盤交房，王某所購住宅的實測建筑面積為145m2。
丁某在銷售商品房過程中，因計算錯誤給王某造成了損失，下列表述中正確的為（ ?。?。
- A：王某直接向丁某追究責任
- B：王某直接向乙公司追究責任
- C：王某直接向甲公司追究責任，并由乙公司進行賠償
- D：王某同時向甲公司和丁某追究責任
答 案：C
解 析：B項，王某與甲公司簽訂的合同，應直接向甲公司追究責任。AD兩項，房地產經紀機構與房地產經紀人存在著法律責任關系，房地產經紀人員在執(zhí)業(yè)活動中由于故意或過失給委托人造成損失的，應由房地產經紀機構統(tǒng)一承擔責任，房地產經紀機構應首先對委托人進行賠償，然后，再向承辦該業(yè)務的房地產經紀人員進行追償，所以，王某不能直接追究丁某責任。
3、客戶到店接待流程中的最后一步是（）。
- A：了解客戶需求
- B：客戶信息錄入
- C：引領客戶入店
- D：站立迎接
答 案：B
解 析：房地產經紀人接待到店客戶主要包括以下七個步驟：①站立迎接，微笑待人，使用標準問候語;②引領客戶入店;③確定接待主體;④了解客戶需求;⑤接受服務委托或幫助客戶解決問題;⑥客戶離開時，經紀人應為客戶打開門;⑦客戶信息錄入。
4、甲房地產經紀公司（以下簡稱甲公司）從事新建商品房代理銷售業(yè)務，2004年10月，該公司承接了乙房地產開發(fā)公司（以下簡稱乙公司）的一個樓盤的預售業(yè)務。2005年6月，王某購買了其中的一套住宅，該住宅合同建筑面積為150m2，單價8000元/m2。但在按照《商品房買賣合同示范文本》（建住房［2000］200號文）簽訂合同時，由于甲公司的房地產經紀人丁某的操作失誤，致使王某多支付房款7萬元。王某事后發(fā)現了這一錯誤，拿回了多支付的房款并獲得了相應的賠償。2006年5月，該樓盤交房，王某所購住宅的實測建筑面積為145m2。
甲公司與乙公司之間需要簽訂房地產經紀合同，如果因乙公司失誤給丁某造成損失，下列表述中正確的為（ ）。
- A：丁某向乙公司追究責任
- B：甲公司向乙公司追究責任
- C：甲公司應協(xié)助丁某向乙公司追究責任
- D：乙公司直接賠償丁某損失
答 案：B
解 析：房地產經紀機構與房地產經紀人存在著法律責任關系，如果是由于委托人的故意或過失給房地產經紀機構或房地產經紀人員造成了損失，應由房地經紀機構向委托人提出賠償請求，由委托人對房地產機構進行賠償，然后，房地產經紀機構再對房地產經紀人員的損失進行相應的補償。丁某是甲房地產經紀公司的員工，丁某不能直接追究乙公司的責任，應由甲公司的向乙公司追究責任。
5、房地產經紀機構在建立客戶數據庫時，錯誤的做法是（ ?。?。
- A：盡可能保存客戶原始資料
- B：重視數據庫管理的安全性
- C：將外部數據作為最重要資料
- D：及時整理和更新客戶資料
答 案：C
解 析：構建客戶數據庫時應注意的問題包括:要盡可能地將客戶的原始資料完整保存下來；要將企業(yè)自身經營過程中獲得的內部客戶資料和其他渠道獲得的外部資料區(qū)分開來；特別重視數據庫管理的安全性；要及時對客戶關系管理的數據庫進行分類、篩選、整理和更新。
多選題
1、按客戶的性質不同，客源包括（）
- A：買賣客戶
- B：租賃客戶
- C：團體客戶
- D：個人客戶
- E：關系客戶
答 案：CD
解 析：客戶信息按不同的方法進行分類，包括：①按客戶的需求類型，可分為買房客戶與租房客戶；②按需求目的，可分為自用客戶和投資客戶；③按客戶需求的物業(yè)類型，可分為住宅客戶、寫字樓客戶、商鋪客戶和工業(yè)廠房客戶及其他客戶；④按客戶的性質，可分為機構團體客戶和個人客戶；⑤按是否接受過本經紀機構的服務，可分為新客戶、老客戶和潛在客戶；⑥按物業(yè)的價格區(qū)間，可分為高價位物業(yè)需求客戶、中低價位物業(yè)需求客戶和低價位物業(yè)需求客戶
2、存量房買賣交易當事人進行房屋交付的情形包括（）。
- A：辦理完畢該房屋所有權轉移登記手續(xù)后約定若干工作日內將該房屋交付給買受人
- B：房屋交付中的房屋實物交付和不動產權證的交付方式是同時交付
- C：出賣人收到買受人全部首付款后若干工作日內將該房屋交付給買受人
- D：出賣人收到全部購房款(不含物業(yè)交割保證金和戶口遷出保證金)后若干工作日內交付給買受人
- E：按照《存量房買賣合同》中約定時間或約定條件將該房屋交付給買受人
答 案：ACDE
解 析：買賣雙方應該在《存量房買賣合同》中約定房屋交付的時間和條件。一般來說，存量房買賣交易當事人約定房屋交付，包括以下四種情況：①辦理完畢該房屋所有權轉移登記手續(xù)后約定若干工作日內將該房屋交付給買受人;②出賣人收到買受人全部首付款后若干工作日內將該房屋交付給買受人;③出賣人收到全部購房款(不含物業(yè)交割保證金和戶口遷出保證金)后若干工作日內交付給買受人;④按照本項約定時間或約定條件將該房屋交付給買受人。通常情況，存量房買賣當事人都會選擇第一種情況，即辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)后再進行房屋交付，而其他三種情況都是在未辦理房屋所有權過戶手續(xù)的情況下進行的房屋交付，存在一定的風險。B項，房地產經紀人代理銷售新建商品房，在協(xié)助房地產開發(fā)商房屋交付給買受人時，應意識到房屋交付中的房屋實物交付和不動產權證的交付是兩個時間。
3、張某委托甲房地產經紀公司（以下簡稱甲公司）出售其房屋，甲公司房地產經紀人李某對該房屋實地勘查后發(fā)現，該房屋所在區(qū)域治安良好，周邊有重點大學、市級圖書館，音樂廳，體育館，但該房屋室內裝修陳舊，戶型布局不合理，結合有關因素，向張某提出了該房屋的出售建議。
李某給出該房屋出售價格的建議時，應考慮的因素有（ ?。?/p>
- A：房屋室內裝修狀況
- B：房屋所在區(qū)域治安狀況
- C：張某向甲公司支付傭金的高低
- D：甲公司掌握的客源信息情況
答 案：AB
解 析：《房屋現場勘查表》是對房屋進行估價的重要參考資料，它包含了房地產經紀人在給出出售價格建議時所要考慮的因素：①物業(yè)坐落；②區(qū)域因素；③房屋狀況；④裝修情況及其他；⑤繪制交通位置圖和標準房型圖。此外，房地產經紀人還需了解房產所處市場行情，收集已成交的可比較房產交易信息，如同一地區(qū)、同樣格局、同樣面積、同樣風格、同樣的建筑時期的房產交易信息。A項屬于裝修狀況及其他。B項屬于物業(yè)管理范疇。
4、甲房地產中介公司發(fā)現某大型小區(qū)有大量的空置房，并有許多客戶要求購買或租賃該小區(qū)物業(yè)。于是該中介公司決定在該小區(qū)附近設立分公司，主要從事該小區(qū)的房地產中介服務。該公司利用在小區(qū)內外的路口派發(fā)宣傳單來獲得房源和客源。為了提高公司的效率和經紀人的積極性，該公司采用計算機技術對所有房源進行了分類，并利用密碼技術規(guī)定各經紀人只能看到自己開發(fā)房源的詳細信息。
作為一家房地產中介公司，對于客源管理，應遵循（ ）原則。
- A：公正公平
- B：有效
- C：合理使用
- D：重點突出
答 案：BCD
解 析：客戶信息管理是房地產經紀機構和經紀人最為重要的工作內容之一，作為一家房地產中介公司，對于客源管理，應遵循的原則包括：①有效原則；②合理使用原則；③重點突出原則。
5、甲機構為田某代辦房地產產權登記手續(xù)時，應當向登記機構提交（ ?。?。
- A：當事人身份證明
- B：委托書
- C：購房人繳費計算表
- D：房地產買賣合同
答 案：ABD
解 析：因存量房地產買賣申請轉移登記的，申請人應當是買賣合同雙方當事人。申請人申請存量房地產買賣轉移登記一般應當向登記機構提交下列文件：①房地產登記申請書（原件）；②當事人身份證明（原件及復印件）；③房地產權證（原件）；④房地產買賣合同（原件）；⑤地籍圖（原件二份）；⑥房屋平面圖（原件二份）；⑦契稅完稅憑證（原件）。