2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實(shí)務(wù)》10月18日專(zhuān)為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實(shí)務(wù)考生準(zhǔn)備，幫助考生通過(guò)每日?qǐng)?jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績(jī)。

判斷題

1、租金專(zhuān)用賬戶(hù)內(nèi)資金專(zhuān)款專(zhuān)用，只能用于向出租人支付租金。

答 案：錯(cuò)

解 析：租金專(zhuān)用賬戶(hù)內(nèi)資金專(zhuān)款專(zhuān)用，除租賃代理機(jī)構(gòu)應(yīng)收取的傭金和約定的服務(wù)費(fèi)用外，租金賬戶(hù)中的資金只能用于向出租人支付租金。

2、狹義的房地產(chǎn)交易資金僅指房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)款。()

答 案：錯(cuò)

解 析：廣義的房地產(chǎn)交易資金包括房地產(chǎn)交易涉及的全部錢(qián)款，而狹義的房地產(chǎn)交易資金主要是指房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)款和租金。

3、經(jīng)紀(jì)人小明為了向客戶(hù)表達(dá)自己的熱情，每次接待新的客戶(hù)，他都會(huì)很熱情的上前握手，并肩行走，愉悅的跟客戶(hù)聊天。

答 案：錯(cuò)

4、防范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施包括對(duì)外承諾標(biāo)準(zhǔn)化、權(quán)限控制與分配、門(mén)店責(zé)任人的培訓(xùn)、建立監(jiān)察稽核體系、風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移等。()

答 案：對(duì)

解 析：根據(jù)我國(guó)目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的特點(diǎn)，如相關(guān)的法律、法規(guī)還在不斷完善當(dāng)中，行業(yè)本身的涉及面廣、不確定性多，容易產(chǎn)生各類(lèi)糾紛等，必須制定系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。這些措施主要從經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理機(jī)制入手，包括對(duì)外承諾標(biāo)準(zhǔn)化、權(quán)限控制與分配、門(mén)店責(zé)任人的培訓(xùn)、建立監(jiān)察稽核體系、風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移等。

5、在帶看過(guò)程中，自己應(yīng)走在客戶(hù)的里側(cè)，與客戶(hù)同行，適度交流，不能自顧自的打電話，帶著客戶(hù)遵守交通規(guī)則。

答 案：錯(cuò)

單選題

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在建立客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)時(shí)，錯(cuò)誤的做法是（　　）。

• A：盡可能保存客戶(hù)原始資料
• B：重視數(shù)據(jù)庫(kù)管理的安全性
• C：將外部數(shù)據(jù)作為最重要資料
• D：及時(shí)整理和更新客戶(hù)資料

答 案：C

解 析：構(gòu)建客戶(hù)數(shù)據(jù)庫(kù)時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題包括:要盡可能地將客戶(hù)的原始資料完整保存下來(lái)；要將企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)過(guò)程中獲得的內(nèi)部客戶(hù)資料和其他渠道獲得的外部資料區(qū)分開(kāi)來(lái)；特別重視數(shù)據(jù)庫(kù)管理的安全性；要及時(shí)對(duì)客戶(hù)關(guān)系管理的數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行分類(lèi)、篩選、整理和更新。

2、下列不屬于商品房買(mǎi)賣(mài)（預(yù)售）合同風(fēng)險(xiǎn)防范工作的是（）

• A：土地與開(kāi)發(fā)情況說(shuō)明
• B：物業(yè)管理的說(shuō)明
• C：房屋圖紙與結(jié)構(gòu)的確認(rèn)
• D：合同備案的約定

答 案：B

解 析：商品房預(yù)售由于是銷(xiāo)售尚未建成的房屋，因此客觀上存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)，特別是買(mǎi)方通常已經(jīng)支付了部分房款，是否能夠按時(shí)交付房屋、房屋質(zhì)量是否達(dá)到合同要求等均存在不確定的因素。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)提示合同可能存在的主要風(fēng)險(xiǎn)，做好以下風(fēng)險(xiǎn)防范工作：①土地與開(kāi)發(fā)情況說(shuō)明；②房屋圖紙與結(jié)構(gòu)的確認(rèn)；③宣傳資料與廣告明示內(nèi)容寫(xiě)入合同；④面積誤差條款的約定；⑤合同備案的約定；⑥相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)與前期物業(yè)管理的約定；⑦交付和保修及風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的約定；⑧定金罰則的提示；⑨合同附件和補(bǔ)充條款的說(shuō)明。B項(xiàng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)（現(xiàn)售）合同風(fēng)險(xiǎn)防范工作內(nèi)容

3、項(xiàng)目執(zhí)行部門(mén)根據(jù)已簽署的代理合同，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告進(jìn)行修改，并初步制定項(xiàng)目的執(zhí)行指標(biāo)和傭金分配方案，召集各分管業(yè)務(wù)的高層管理者及有關(guān)部門(mén)合作會(huì)議，是（）階段的第一項(xiàng)工作

• A：項(xiàng)目研究與拓展
• B：項(xiàng)目簽約
• C：項(xiàng)目執(zhí)行企劃
• D：項(xiàng)目信息開(kāi)發(fā)與整合

答 案：C

解 析：項(xiàng)目執(zhí)行企劃階段的第一項(xiàng)工作是：項(xiàng)目執(zhí)行部門(mén)根據(jù)已簽署的代理合同，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告進(jìn)行修改，并初步制定項(xiàng)目的執(zhí)行指標(biāo)（銷(xiāo)售期、費(fèi)用預(yù)算等）和傭金分配方案，召集各分管業(yè)務(wù)的高層管理者及有關(guān)部門(mén)（如交易管理部、研究拓展部、財(cái)務(wù)部等）合作會(huì)議。介紹經(jīng)修改的營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告和初步制定的項(xiàng)目執(zhí)行指標(biāo)及傭金分配方案。由會(huì)議決議最終的項(xiàng)目執(zhí)行指標(biāo)和傭金分配方案

4、（）是兼具住宅使用功能和辦公經(jīng)營(yíng)功能的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)

• A：公寓
• B：商鋪
• C：鋪面房
• D：LOFT

答 案：A

解 析：商業(yè)用房中有一類(lèi)特殊的不動(dòng)產(chǎn)，就是公寓。公寓雖然有居住的功能，但從本質(zhì)上看，都不算是住宅。住宅的使用者是家庭，公寓的使用者是既可以是家庭也可以是家庭以外的企業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，公寓用地的性質(zhì)可能是商業(yè)用地或者綜合用地，可以說(shuō)公寓是兼具住宅使用功能和辦公經(jīng)營(yíng)功能的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)

5、采用電話拜訪開(kāi)拓房源渠道的方式的缺點(diǎn)是（　?。?。

• A：比較費(fèi)力，但可聯(lián)系的人較少
• B：受時(shí)間和地點(diǎn)的限制
• C：花費(fèi)時(shí)間較多
• D：容易遭受拒絕

答 案：D

解 析：電話拜訪的缺點(diǎn)包括：①會(huì)在一定程度上受到時(shí)間的限制，比如上班時(shí)間不宜打擾；②只能通過(guò)聲音傳達(dá)信息，容易遭受拒絕，客戶(hù)印象不深刻等。該種方式的優(yōu)點(diǎn)包括：①比較集中；②針對(duì)性較強(qiáng)；③比較省力且可聯(lián)系的人較多；④不受地點(diǎn)的限制；⑤不受天氣影響；⑥花費(fèi)的時(shí)間較少。

多選題

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指投資者以（　?。┑刃问剑M(jìn)行盈利性商業(yè)活動(dòng)。

• A：房地產(chǎn)質(zhì)押
• B：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)
• C：房屋租賃
• D：房屋設(shè)典
• E：物業(yè)管理

答 案：BC

解 析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指投資者以開(kāi)發(fā)土地或其他待開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，進(jìn)而通過(guò)買(mǎi)賣(mài)或租賃等形式獲利的商業(yè)活動(dòng)。對(duì)于這一類(lèi)投資，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可提供的投資咨詢(xún)服務(wù)通常包括為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“拿地”提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、對(duì)特定區(qū)域或細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研、提供特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品策劃等。

2、甲房地產(chǎn)中介公司發(fā)現(xiàn)某大型小區(qū)有大量的空置房，并有許多客戶(hù)要求購(gòu)買(mǎi)或租賃該小區(qū)物業(yè)。于是該中介公司決定在該小區(qū)附近設(shè)立分公司，主要從事該小區(qū)的房地產(chǎn)中介服務(wù)。該公司利用在小區(qū)內(nèi)外的路口派發(fā)宣傳單來(lái)獲得房源和客源。為了提高公司的效率和經(jīng)紀(jì)人的積極性，該公司采用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)所有房源進(jìn)行了分類(lèi)，并利用密碼技術(shù)規(guī)定各經(jīng)紀(jì)人只能看到自己開(kāi)發(fā)房源的詳細(xì)信息。
作為一家房地產(chǎn)中介公司，對(duì)于客源管理，應(yīng)遵循（ ）原則。

• A：公正公平
• B：有效
• C：合理使用
• D：重點(diǎn)突出

答 案：BCD

解 析：客戶(hù)信息管理是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人最為重要的工作內(nèi)容之一，作為一家房地產(chǎn)中介公司，對(duì)于客源管理，應(yīng)遵循的原則包括：①有效原則；②合理使用原則；③重點(diǎn)突出原則。

3、客源信息的鑒別和篩選應(yīng)注意（）

• A：及時(shí)刪除無(wú)效客戶(hù)
• B：核實(shí)委托人的真實(shí)性
• C：核實(shí)聯(lián)系方式的準(zhǔn)確性
• D：確認(rèn)客戶(hù)是否具有購(gòu)買(mǎi)自主權(quán)
• E：確認(rèn)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)意愿

答 案：BCDE

解 析：客源信息的鑒別和篩選是對(duì)客源信息的準(zhǔn)確性、真實(shí)性、可信性進(jìn)行分析并對(duì)已鑒別的客源信息進(jìn)行挑選和剔除，將識(shí)別出的優(yōu)質(zhì)客源作為服務(wù)的重點(diǎn)?？驮葱畔⒌蔫b別和篩選應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①核實(shí)委托人的真實(shí)性以及聯(lián)系方式的準(zhǔn)確性；②了解客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)能力與其需求是否匹配；③確認(rèn)客戶(hù)是否具有購(gòu)買(mǎi)自主權(quán)；④確認(rèn)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)意愿

4、新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司）與附近社區(qū)居委會(huì)聯(lián)合在小區(qū)內(nèi)舉辦房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)，為社區(qū)居民講解調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，并向居民免費(fèi)發(fā)放相關(guān)資料。此舉獲得了好的口碑，同時(shí)也登記了很多客源信息和房源信息?；顒?dòng)結(jié)束后，甲公司在處理登記信息時(shí)發(fā)現(xiàn)，新登記的房源信息不完整，只涉及區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和物業(yè)服務(wù)一方面內(nèi)容，于是甲公司派人到該小區(qū)再次收集相關(guān)資料。
為使登記的房源信息更完整，甲公司還應(yīng)收集的資料為（　?。?/p>

• A：物業(yè)狀況
• B：周?chē)涮?/li>
• C：業(yè)主信息
• D：房源交易條件信息

答 案：ABC

解 析：完整的房源信息包含物業(yè)狀況及周?chē)涮?、業(yè)主信息及心理狀態(tài)等。物業(yè)狀況指物業(yè)位置、棟座樓層、面積大小、戶(hù)型朝向、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、批地時(shí)間、建成時(shí)間、裝修情況、家具家電、物業(yè)管理、融資狀況、使用現(xiàn)狀、水電煤氣基礎(chǔ)設(shè)施、周邊配套、人文環(huán)境、綠化環(huán)境、交通條件、區(qū)域規(guī)劃發(fā)展等。關(guān)于業(yè)主信息主要指核實(shí)業(yè)主身份信息（姓名、曾用名、籍貫、年齡、職業(yè)等）、與產(chǎn)權(quán)人是否一致、業(yè)主婚姻狀況、是否有共有人、共有人相關(guān)信息、業(yè)主出售出租動(dòng)機(jī)、心理期望價(jià)格、融資狀況、是否有過(guò)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)或租賃經(jīng)驗(yàn)、業(yè)主性格類(lèi)型、是否為方便看房提供配合、債權(quán)債務(wù)情況等。

5、公盤(pán)制是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共享房源信息的形式之一，有利于（）。

• A：保障房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的利益
• B：提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收集房源的積極性
• C：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲取更多信息
• D：提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作效率
• E：提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的傭金水平

答 案：ACD

解 析：公盤(pán)制是指在一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)內(nèi)部，或者幾個(gè)聯(lián)盟房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)之間，或者一定區(qū)域范圍內(nèi)加入聯(lián)盟的全部房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，將所有房源信息完全共享。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在信息完全共享有利于新入職的經(jīng)紀(jì)人進(jìn)入工作狀態(tài)，經(jīng)紀(jì)人可以快速聯(lián)系匹配到的房源業(yè)主并及時(shí)帶看，從而大大提高工作效率，因?yàn)闊o(wú)需再通過(guò)持盤(pán)經(jīng)紀(jì)人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快速;強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)合作多勞多得，一般公盤(pán)制會(huì)對(duì)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)動(dòng)作細(xì)分，房源開(kāi)發(fā)、鑰匙委托、獨(dú)家委托、磋商促成等可能由不同經(jīng)紀(jì)人完成上述作業(yè)，而在傭金分配上只要為該房源的交易付出貢獻(xiàn)的均可以按照貢獻(xiàn)分到一定比例的傭金。其缺點(diǎn)主要是不利于激發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人收集房源信息的積極性，部分經(jīng)紀(jì)人為了個(gè)人的利益，會(huì)出現(xiàn)“留盤(pán)”行為。而且，房源信息較容易外泄。