2023年房地產經(jīng)紀人協(xié)理每日一練《房地產經(jīng)紀操作實務》5月18日專為備考2023年房地產經(jīng)紀操作實務考生準備，幫助考生通過每日堅持練習，逐步提升考試成績。
判斷題
1、房地產經(jīng)紀業(yè)務記錄主要是指房地產經(jīng)紀機構和房地產經(jīng)紀人員在經(jīng)紀活動中涉及或形成的各類具有法律效力，按照規(guī)定必須歸檔保存或具有保存價值的各種文字資料的總稱。()
答 案：錯
解 析：房地產經(jīng)紀業(yè)務記錄主要是指房地產經(jīng)紀機構和房地產經(jīng)紀人員在經(jīng)紀活動中涉及或形成的各類具有法律效力，按照規(guī)定必須歸檔保存或具有保存價值的各種文字、圖表、影像等形式的資料的總稱。
2、房屋狀況說明書是由房地產經(jīng)紀協(xié)理人員編制的，說明房屋實物狀況、權益狀況、物業(yè)管理狀況、區(qū)位狀況的文書。()
答 案：錯
解 析：房屋狀況說明書是由房地產經(jīng)紀機構編制的，說明房屋實物狀況、權益狀況、物業(yè)管理狀況、區(qū)位狀況，及房屋交易條件的文書。
3、經(jīng)紀人小明為了向客戶表達自己的熱情，每次接待新的客戶，他都會很熱情的上前握手，并肩行走，愉悅的跟客戶聊天。
答 案：錯
4、狹義的房地產交易資金僅指房屋買賣價款。()
答 案：錯
解 析：廣義的房地產交易資金包括房地產交易涉及的全部錢款，而狹義的房地產交易資金主要是指房屋買賣價款和租金。
5、防范房地產經(jīng)紀業(yè)務風險的措施包括對外承諾標準化、權限控制與分配、門店責任人的培訓、建立監(jiān)察稽核體系、風險的轉移等。()
答 案：對
解 析：根據(jù)我國目前房地產經(jīng)紀行業(yè)的特點，如相關的法律、法規(guī)還在不斷完善當中，行業(yè)本身的涉及面廣、不確定性多，容易產生各類糾紛等，必須制定系統(tǒng)的風險防范措施。這些措施主要從經(jīng)紀機構的管理機制入手，包括對外承諾標準化、權限控制與分配、門店責任人的培訓、建立監(jiān)察稽核體系、風險的轉移等。
單選題
1、以下不屬于存量房買賣產權過戶需要遵守的程序的是（）。
- A：繳納稅費
- B：繳納物業(yè)費
- C：產權登記過戶
- D：領取不動產權證。
答 案：B
解 析：存量房買賣產權過戶需要遵守一定的程序，具體包括：①繳納稅費。存量房權屬過戶實行先稅后證制度，即買賣雙方要先持《房屋買賣合同》及相關證件到各區(qū)縣地稅局繳納交易稅費，然后才能辦理房產過戶登記手續(xù)。②產權登記過戶。雙方持買賣合同、完稅票據(jù)、相關證件及材料到交易管理部門辦理登記過戶即產權轉移手續(xù)。③領取不動產權證。辦完上述手續(xù)后，買方在各區(qū)縣的規(guī)定時間內持《領證通知單》，到房屋所在地區(qū)縣權屬登記部門領取房屋不動產權證。
2、經(jīng)紀人員應首先推薦使用（）制定的示范合同文本
- A：房地產經(jīng)紀機構
- B：買賣雙方自擬
- C：委托經(jīng)紀人員、律師擬定
- D：行業(yè)主管部門
答 案：D
解 析：經(jīng)紀人員應首先推薦使用行業(yè)主管部門制定的示范合同文本。目前我國大部分城市的房地產管理部門要求買賣雙方使用房地產管理部門制定的或者房地產管理部門和工商管理部門聯(lián)合制定的存量房買賣合同示范文本。在這些城市，如不使用示范合同文本，則不能辦理過戶、取得房地產權屬證書
3、經(jīng)紀人與客戶簽約時，女生應保持腰身挺直、端正，并且不超過凳、椅面積的。
- A：1/3
- B：2/3
- C：1/2
- D：3/4
答 案：B
4、某商品房成交價為500萬元，評估值為450萬元，貸款成數(shù)為七成，則貸款額為（）。
- A：350萬元
- B：336萬元
- C：315萬元
- D：460萬元
答 案：C
解 析：存量房貸款額是房產評估值和房產成交價取低原則來決定的，評估值一般低于成交價。貸款成數(shù)則根據(jù)房產性質、房齡、借款人綜合條件等而定。本題中，某商品房成交價為500萬元，評估值為450萬元，貸款成數(shù)為七成，則貸款額為：450×0.7＝315（萬元）。
5、存量房商業(yè)抵押貸款流程的第四步為（）。
- A：委托評估機構評估房屋價值
- B：銀行審批通過貸款合同
- C：借款人與銀行簽訂房屋抵押貸款合同（面簽）
- D：辦理房屋交易繳稅及產權過戶
答 案：B
解 析：存量房商業(yè)抵押貸款流程為：①簽訂房屋買賣合同；②辦理網(wǎng)簽手續(xù)（部分城市無網(wǎng)簽）；③委托評估機構進行評估；④銀行辦理面簽手續(xù)、批貸；⑤辦理繳稅、產權過戶手續(xù)；⑥抵押登記；⑦銀行放款。
多選題
1、在銷售籌備階段，制定營銷策劃方案的內容包括（）
- A：配備及培訓銷售人員
- B：做好市場定位
- C：制定宣傳推廣營銷策略
- D：制定銷售計劃
- E：布置銷售現(xiàn)場
答 案：BCD
解 析：在銷售籌備階段，制定營銷策劃方案主要包括：①做好市場定位；②制定宣傳推廣營銷策略；③制定銷售計劃
2、2016年2月，W房地產開發(fā)公司（以下簡稱W公司）將A市在建工程項目整體轉讓給甲房地產開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）。甲公司利用在建工程（價值約為3000萬元）作抵押，從B建行獲得了一部分資金，在取得商品房預售許可證后，僅委托乙房地產經(jīng)紀公司（以下簡稱乙公司）代理預（銷）售商品房。甲公司按規(guī)定與購房者各自繳納稅費后，為購房者辦理了房屋登記手續(xù)。
乙公司代理商品房銷售代理業(yè)務流程中，下列關于項目結算的表述，正確的是（ ?。?。
- A：一般在銷售過程中要按一定時間周期（如按月）進行對外結算傭金（與開發(fā)商結算傭金）和對內結算傭金（與銷售人員結算傭金）
- B：到整個項目銷售的最后階段（通常是完成代理合同所約定的銷售指標后），要進行項目的總結算
- C：首先就是業(yè)務部門要將日常核對的傭金結算數(shù)據(jù)提交財務部門審核，項目執(zhí)行部門要撰寫結案報告
- D：最后由項目直接操作部門與開發(fā)商進行總結算
答 案：AB
解 析：由于商品房的銷售過程比較長，一般在銷售過程中要按一定時間周期（如按月）對外結算傭金（與開發(fā)商結算傭金）和對內結算傭金（與銷售人員結算傭金），但到整個項目銷售的最后階段（通常是完成代理合同所約定的銷售指標后），要進行項目的總結算。具體為：①由項目直接操作部門與開發(fā)商進行總結算，經(jīng)紀機構的法務部門予以配合。②對內結算，業(yè)務部門要將日常核對的傭金結算數(shù)據(jù)提交財務部門審核，項目執(zhí)行部門要撰寫結案報告。③由房地產經(jīng)紀機構的最高管理者、項目負責人、業(yè)務部門負責人、財務部門負責人和負責法律事務的部門負責人共同召開結案審計會，確定最終的結案報告和對內結傭方案，按傭金結算方案對銷售人員總結算。結案報告交業(yè)務管理部門的信息資料部門存檔。
3、在存量房經(jīng)紀業(yè)務中，“協(xié)助交易達成”環(huán)節(jié)的主要工作包括（）。
- A：現(xiàn)場看房
- B：收集價格信息
- C：協(xié)調交易價格
- D：促成交易
- E：協(xié)助或代理客戶簽訂交易合同
答 案：CDE
解 析：協(xié)助交易達成主要有三種方式：①協(xié)調交易價格。一般而言，房地產經(jīng)紀人應以標的物業(yè)的客觀市場價值為基準來協(xié)調交易雙方，必要時還可借助房地產估價機構的力量。②促成交易。在與客戶的接觸過程中，要密切留意成交的信號。當出現(xiàn)這類信號時，應及時給予確認和鞏固。在成交信息得以明確后，要盡可能快速促成交易。③協(xié)助或代理客戶簽訂交易合同。簽訂交易合同是成交的標志。房地產經(jīng)紀人應協(xié)助(在采用居間方式的經(jīng)紀業(yè)務中)或代理(在采用代理方式的經(jīng)紀業(yè)務中)委托方與交易對象簽訂合同。?
4、客源信息特征分析的內容主要有（）
- A：客戶購買力分析
- B：客戶人際關系分析
- C：客戶物業(yè)偏好分析
- D：客戶需求程度分析
- E：客戶購買決策分析
答 案：ACDE
解 析：客源信息完善與分析主要包括：①目標物業(yè)與偏好分析；②購買力與消費信用分析；③客戶購買動機分析；④客戶需求程度分析；⑤客戶購買決策分析
5、對于買方不需貸款的情形，交易資金劃轉的基本流程包括（）
- A：簽訂資金監(jiān)管協(xié)議
- B：買方將交易資金存入監(jiān)管賬戶
- C：買方將首付款存入監(jiān)管專用賬戶
- D：辦理不動產轉移登記
- E：劃轉交易資金
答 案：ABDE
解 析：在實行交易資金監(jiān)管的情況下，房地產經(jīng)紀人員要熟練掌握資金劃轉的操作流程，因監(jiān)管的主體、資金監(jiān)管的范圍等不同，交易資金劃轉的流程可能會有一定差異。對于買方不需貸款的情形，基本流程具體包括：①簽訂資金監(jiān)管協(xié)議；②買方將交易資金存入監(jiān)管賬戶；③辦理不動產轉移登記；④劃轉交易資金。C項屬于買房需要貸款的情形的基本流程之一。