2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實(shí)務(wù)》4月17日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)操作實(shí)務(wù)考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日堅(jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績。

判斷題

1、經(jīng)紀(jì)人小明為了向客戶表達(dá)自己的熱情，每次接待新的客戶，他都會很熱情的上前握手，并肩行走，愉悅的跟客戶聊天。

答 案：錯

2、簽署房屋交接單標(biāo)志著房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有。()

答 案：對

解 析：房屋交接單，有時(shí)又稱房屋確認(rèn)書或房屋確認(rèn)表。這一環(huán)節(jié)非常重要，簽署房屋交接單后說明房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有。

3、防范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施包括對外承諾標(biāo)準(zhǔn)化、權(quán)限控制與分配、門店責(zé)任人的培訓(xùn)、建立監(jiān)察稽核體系、風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移等。()

答 案：對

解 析：根據(jù)我國目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的特點(diǎn)，如相關(guān)的法律、法規(guī)還在不斷完善當(dāng)中，行業(yè)本身的涉及面廣、不確定性多，容易產(chǎn)生各類糾紛等，必須制定系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。這些措施主要從經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理機(jī)制入手，包括對外承諾標(biāo)準(zhǔn)化、權(quán)限控制與分配、門店責(zé)任人的培訓(xùn)、建立監(jiān)察稽核體系、風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移等。

4、狹義的房地產(chǎn)交易資金僅指房屋買賣價(jià)款。()

答 案：錯

解 析：廣義的房地產(chǎn)交易資金包括房地產(chǎn)交易涉及的全部錢款，而狹義的房地產(chǎn)交易資金主要是指房屋買賣價(jià)款和租金。

5、在帶看過程中，自己應(yīng)走在客戶的里側(cè)，與客戶同行，適度交流，不能自顧自的打電話，帶著客戶遵守交通規(guī)則。

答 案：錯

單選題

1、王某購買了一套二手房，面積為80m2。兩年后，王某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱甲公司）出售。甲公司派出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李某與王某接洽并簽訂了委托合同。合同中約定：由甲公司以王某的名義尋找買方，并簽訂出售合同；出售價(jià)格最低為2800元/m2，傭金為成交價(jià)的3%。一個月后，該房屋仍未賣出。于是李某建議王某降價(jià)，王某同意將最低出售價(jià)格定為2500元/m2。降價(jià)后甲公司立即將房屋出售給趙某，甲公司和趙某協(xié)商價(jià)格為2550元/m2，而甲公司告知王某成交價(jià)格為2500元/m2。趙某入住之后，趙某意外地接到物管公司追收原拖欠的物業(yè)管理費(fèi)5000元，水電氣費(fèi)248元的通知，買賣雙方為此發(fā)生糾紛。
甲公司與王某簽訂的房屋出售委托合同，屬于（　?。?/p>

• A：買方居間合同
• B：賣方代理合同
• C：買方代理合同
• D：賣方居間合同

答 案：B

解 析：房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定，以委托人的名義與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀(jì)行為。房地產(chǎn)賣方代理業(yè)務(wù)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)受委托人委托，以委托人名義出售、出租房地產(chǎn)的專業(yè)服務(wù)行為。目前在我國，房地產(chǎn)賣方代理業(yè)務(wù)主要有新建商品房銷售代理業(yè)務(wù)、存量房出售代理業(yè)務(wù)和房屋出租代理業(yè)務(wù)等。本案例中，王某委托甲公司代為出售屬于賣方代理中的存量房出售代理業(yè)務(wù)，簽訂的合同屬于賣方代理合同。

2、下列屬于房屋物業(yè)管理狀況查看內(nèi)容的是()。

• A：物業(yè)權(quán)屬
• B：地段等級
• C：裝修情況
• D：物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目

答 案：D

解 析：房屋物業(yè)管理狀況是指對標(biāo)的房屋共用部分的維護(hù)管理情況。房屋物業(yè)管理狀況實(shí)地查看的主要內(nèi)容包括：①物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱;②物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)項(xiàng)目;③基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)情況;④周邊環(huán)境的整潔程度等。

3、通常房屋保修的事項(xiàng)由開發(fā)建設(shè)單位親自負(fù)責(zé)維修和處理。如果開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他單位負(fù)責(zé)保修事宜的，必須在《住宅質(zhì)量保證書》中對所委托的單位予以明示，保證購房者權(quán)益獲得切實(shí)保護(hù)。
前期物業(yè)管理的節(jié)點(diǎn)是（　?。?。

• A：業(yè)主大會成立之時(shí)
• B：業(yè)主大會成立之后
• C：小區(qū)滿員之時(shí)
• D：業(yè)主大會成立之前

答 案：D

解 析：前期物業(yè)管理合同是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理的依據(jù)。前期物業(yè)管理的節(jié)點(diǎn)是業(yè)主大會成立之前。許多小區(qū)在入住多年之后才成立業(yè)主大會，在這段時(shí)間里，前期物業(yè)管理活動當(dāng)事人通過合同明確各自的權(quán)利與義務(wù)，可以減少物業(yè)管理糾紛。

4、獨(dú)家委托獲取步驟流程中的最后一步是（）。

• A：獲取業(yè)主信任
• B：明確獨(dú)家條件
• C：簽署委托協(xié)議
• D：收集完善信息并進(jìn)行物業(yè)勘察評估

答 案：C

解 析：獨(dú)家委托的獲取主要包括以下四個步驟：①明確獨(dú)家條件;②獲取業(yè)主信任;③收集完善信息并進(jìn)行物業(yè)勘察評估;④簽署委托協(xié)議。

5、（）可以有效避免房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的惡性競爭，加快銷售的進(jìn)度，縮短銷售周期

• A：獨(dú)家委托
• B：普通委托
• C：書面委托
• D：口頭委托

答 案：A

解 析：獨(dú)家委托可以讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有穩(wěn)固的優(yōu)質(zhì)房源，加強(qiáng)對營銷時(shí)間、活動的計(jì)劃及控制，利于聚焦?fàn)I銷開展。經(jīng)紀(jì)人以房源為中心，建立起個人化營銷模式和差異化服務(wù)，日常營銷工作更有重點(diǎn)，工作效率更高。由于業(yè)主將房產(chǎn)獨(dú)家委托給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，有效防止業(yè)主頻繁改變出售條件，提高了房產(chǎn)租賃、買賣的成功率。同時(shí)還有效避免了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的惡性競爭，加快銷售進(jìn)度，縮短銷售周期

多選題

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在代理銷售已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收的商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)做好的風(fēng)險(xiǎn)防范措施包括（　?。?/p>

• A：確認(rèn)開發(fā)企業(yè)是否已將建成的商品房出租或者已作他用
  
• B：廣告宣傳與合同責(zé)任的約定
  
• C：交付“兩書”的提示
  
• D：土地與開發(fā)情況說明
  
• E：物業(yè)管理的說明
  

答 案：ABCE

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中《房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》的主要內(nèi)容有（）

• A：房屋基本情況
• B：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容
• C：委托權(quán)限
• D：房屋交易稅費(fèi)
• E：違約責(zé)任和爭議處理

答 案：ABCE

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的主要內(nèi)容有：①房屋基本情況；②委托掛牌價(jià)格；③經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容；④服務(wù)期限和完成標(biāo)準(zhǔn)；⑤委托權(quán)限；⑥經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用；⑦資料提供和退還；⑧違約責(zé)任；⑨合同變更和解除；⑩爭議處理；合同生效

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在填寫《房屋現(xiàn)場勘查表》時(shí)，正確的做法有（）。

• A：房屋面積以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人現(xiàn)場測量面積為準(zhǔn)
• B：房屋租售的建議價(jià)格需要業(yè)主簽字確認(rèn)
• C：對非獨(dú)用房屋出售應(yīng)填寫合用衛(wèi)生間面積
• D：房屋樓層應(yīng)說明所在層數(shù)及房屋所在樓房總層數(shù)
• E：對底層沿街商業(yè)房屋應(yīng)了解營業(yè)收入和利潤情況

答 案：BCD

解 析：在現(xiàn)場勘查時(shí)要特別注意以下事項(xiàng)：現(xiàn)場勘查時(shí)，應(yīng)仔細(xì)核對房地產(chǎn)證上所載的面積與業(yè)主登記面積以及實(shí)際面積是否相符，如有不符，應(yīng)及時(shí)向業(yè)主指出。了解該物業(yè)所在區(qū)域是否劃人拆遷范圍，了解該地區(qū)戶口是否窶簍：孬底層并沿街有商業(yè)價(jià)值的物業(yè)還應(yīng)仔細(xì)了解客流情況、周邊人文環(huán)境、消費(fèi)層次，并確定該物業(yè)周圍是否有類似物業(yè)從事對外商業(yè)經(jīng)營及經(jīng)營的種類；對非獨(dú)用物業(yè)應(yīng)了解廚房和衛(wèi)生間合用部位的面積大小、合用戶數(shù)、有無陽臺；耐心勘查物業(yè)所處的外部環(huán)境，人文環(huán)境及物業(yè)周邊的商業(yè)服務(wù)設(shè)施、交孳狀況、.居堡人氣、基礎(chǔ)設(shè)施配套等。了解掌握物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、建造年代、權(quán)屬、房型布局、面積、外立面造型、外墻裝飾材料、電梯數(shù)量、品牌、建筑質(zhì)量等；詳細(xì)勘查水、電、氣、熱力、有線電視、無線網(wǎng)絡(luò)的使用狀況。房屋現(xiàn)場勘查記錄完畢后應(yīng)由業(yè)主簽名予以確認(rèn)。

4、下列關(guān)于房地產(chǎn)代理合同的表述中，正確的有（）。

• A：房地產(chǎn)買方代理合同約定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要以最低的價(jià)格為委托人買到房地產(chǎn)
• B：房地產(chǎn)買方代理合同約定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在預(yù)定的價(jià)格下，為委托人買到最好的房地產(chǎn)
• C：房地產(chǎn)賣方代理合同約定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人以最高價(jià)格為委托人出售房地產(chǎn)
• D：房地產(chǎn)賣方代理合同可以約定房地產(chǎn)出售價(jià)格區(qū)間
• E：房地產(chǎn)代理合同是指定代理合同

答 案：ABCD

解 析：在房地產(chǎn)交易中，賣方的基本訴求是通過出售、出租房地產(chǎn)獲得盡可能多的房款和租金收入，在賣方代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)在合理平衡售價(jià)(或租金)與成交速度之間關(guān)系的前提下，幫助委托人實(shí)現(xiàn)這一訴求，同時(shí)應(yīng)特別重視對承購(或承租)方實(shí)際支付能力與信用的調(diào)查，以確保能按時(shí)、足額收取房款或租金。在買方代理業(yè)務(wù)中，委托方的基本訴求是在一定的預(yù)算范圍內(nèi)，承購(或承租)到最滿意的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員應(yīng)充分了解委托方的預(yù)算和對房地產(chǎn)的具體要求，在對待購(租)房地產(chǎn)的質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)及周邊環(huán)境進(jìn)行深入調(diào)查和仔細(xì)篩選的基礎(chǔ)上，為委托人提供數(shù)宗房源供其選擇，并要代表委托方與出售(或出租)方洽談交易價(jià)格、付款方式等事項(xiàng)，簽訂交易合同。E項(xiàng)，根據(jù)代理產(chǎn)生的根據(jù)，民事代理可分為：①法定代理;②指定代理;③委托代理。房地產(chǎn)代理是以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)委托人確定委托代理權(quán)限和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受授權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同而產(chǎn)生的，屬于委托代理。?

5、李某參加了王某與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的洽談，幫助王某以19.3萬元的價(jià)格訂立了《商品房預(yù)售合同》，甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的這項(xiàng)業(yè)務(wù)活動屬于（　　）。

• A：代理行為
• B：居間行為
• C：房地產(chǎn)投資咨詢行為
• D：房地產(chǎn)價(jià)格咨詢行為

答 案：BD

解 析：居間是指經(jīng)紀(jì)人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，撮合交易成功并向委托人收取傭金的經(jīng)濟(jì)行為。居間是經(jīng)紀(jì)行為中最原始的一種方式，相對于代理，其特點(diǎn)是經(jīng)紀(jì)人在成功撮合交易之前與委托人之間一般沒有明確的法律關(guān)系。